煎bingo子 提问  

房地产企业开发一个住宅项目，2026年达到土地增值税清算条件并启动清算。该项目总可售面积10万平方米，已售面积8万平方米，未售面积2万平方米（含地下人防车位0.5万平方米，地下非人防车位0.5万平方米，地上商铺1万平方米）。项目开发总成本为8亿元，其中：土地征用及拆迁补偿费2亿元，前期工程费0.5亿元，建筑安装工程费4亿元（含地下人防工程建安成本0.3亿元），基础设施费0.5亿元，公共配套设施费0.3亿元，开发间接费用0.4亿元，借款利息费用0.3亿元（全部按银行贷款利率计算）。企业认为地下人防车位不可售，其建安成本0.3亿元不应计入可售面积分摊，应作为公共配套设施费处理；商铺与住宅的建安成本差异较大，应按直接成本法单独归集。税务机关认为应统一按可售面积比例分摊全部开发成本。双方就该项目的开发成本分摊方法产生争议。该项目的土地增值税扣除项目金额应如何确定？地下人防车位的建安成本应如何处理——是作为公共配套设施费分摊至全部可售面积，还是作为不可售面积单独归集不得扣除？商铺与住宅的成本分摊，企业主张的直接成本法需满足什么条件才能被税务机关认可？若企业将未售的地下车位对外长期出租（未转让产权），在土地增值税清算时其对应的开发成本能否扣除？该问题的相关税法政策都有哪些？