陈思琦 提问  

某房企开发的商业项目完工后，将部分商铺转为自持固定资产用于对外出租，未办理销售手续也未对外转让，企业未预缴土地增值税也未纳入清算范围。税务机关核查时要求企业对自持商铺部分进行土地增值税清算。房地产开发企业将开发产品转为自持固定资产用于出租，是否需要预缴土地增值税？是否需要纳入土地增值税清算范围？若后续自持商铺对外转让，土地增值税该如何计算申报，扣除项目金额要如何确定？